Bất động sản thượng lưu Thượng Hải kích phát từ sự tỉnh thức của mỹ học phương Đông

Màn hồi sinh huy hoàng của kiến trúc cổ ở Trung Quốc không thể không điểm qua cái tên Zhangyuan nổi tiếng bậc nhất Thượng Hải, thường được đại chúng nhớ đến nhiều nhất bởi sự kiện di dời cả một cụm biệt thự Huayanli trăm năm tuổi bằng hàng trăm robot. Cuộc vận chuyển “nặng ký” này nhằm hạn chế tác động tối thiểu đến di sản kiến trúc trong khi triển khai một dự án phát triển đô thị tầm cỡ, thông qua đó càng khẳng định cái tính “ngông” Trung Hoa mà cả thế giới phải thán phục.   

Theo thông tin từ International Services Shanghai: 

• Tổ hợp nhà cổ Huayanli (华严里 – Hoa Nghiêm Lý) được xây dựng từ những năm 1920–1930, nằm trong quần thể lịch sử Zhangyuan (张园 – Trương Viên) thuộc quận Jing'an (静安 – Tĩnh An) của Thượng Hải. 
• Với tổng diện tích sàn 4.030 mét vuông và trọng lượng khoảng 7.500 tấn, toàn bộ Huayanli bao gồm 3 công trình Shikumen bằng gạch và gỗ, đã được 432 robot cỡ nhỏ di dời tạm thời khỏi khu đất ban đầu, nhằm mục đích xây dựng hệ không gian ngầm 3 tầng ở bên dưới khu Zhangyuan. 
• Khối nhà ở kiểu Shikumen truyền thống này đã chậm rãi “đi bộ” với tốc độ trung bình khoảng 10 mét mỗi ngày, kể từ ngày 19 tháng 5 năm 2025, và trở lại vị trí ban đầu vào ngày 7 tháng 6 năm 2025. Đây là dự án di dời lớn nhất thuộc loại công trình này ở Trung Quốc, do Công ty TNHH Xây dựng Thượng Hải số 2 (trực thuộc Shanghai Construction Group – SCG) chịu trách nhiệm thi công.

Zhangyuan tọa lạc tại trung tâm của đại lộ Tây Nam Kinh (Nanjing Road West), là khu phức hợp Shikumen lớn nhất, đa dạng nhất và được bảo tồn tốt nhất ở Thượng Hải. Khu vực này có lịch sử từ năm 1882 và ngày nay là không gian công cộng đa chức năng hàng đầu của Thượng Hải, phục vụ các hoạt động văn hóa, nghệ thuật, thương mại và giải trí đẳng cấp thế giới. Với tổng diện tích sàn (trên mặt đất) khoảng 60.000 mét vuông, và khu vực ngầm rộng hơn 70.000 mét vuông kết nối với ba tuyến tàu điện ngầm (2, 12 và 13) của Shanghai Metro, dự án cải tạo Zhangyuan đã hoàn thành giai đoạn đầu tiên ở khu phía tây (khai trương vào tháng 11 năm 2022), và dự kiến hoàn thành giai đoạn thứ hai ở khu đông vào cuối năm 2026. (Theo Swire Properties).

Đối với bất kỳ thế hệ nào, khi mua nhà, vị trí luôn là yếu tố tối quan trọng. Nhưng đối với các gia đình thượng lưu, một “địa thế” đã được chứng minh bằng giá trị thực tiễn, quan trọng gấp trăm lần so với một “địa vị khái niệm” được hứa hẹn bằng viễn cảnh tương lai, đặc biệt là tại các thành phố trọng điểm như Thượng Hải. 

Ý nghĩa của “địa thế” có thể quan sát rõ từ dự án Hong’anli, một khu dân cư siêu sang trên tinh thần bảo tồn di tích lịch sử nằm tại quận Hongkou (虹口 – Hồng Khẩu), Thượng Hải.

Theo cổng thông tin Shanghai Hongkou: Ngày 25 tháng 3 năm 2023, dự án Hong’anli chính thức được công khai với công chúng. 

Cột mốc này được ghi nhận là lần đầu tiên một dự án bất động sản cao cấp thực sự lấy “diện mạo lịch sử” làm mục tiêu định vị khi ra mắt thị trường. Hong’anli đã gánh lấy trách nhiệm “mở mang” sự hiểu biết của thị trường bất động sản về ngách sản phẩm này.

Thường được nhắc đến với tên gọi chính thức là Hong’anli (弘安里 – Hoằng An Lý), nghĩa đen là khu nhà ở (lý) rộng lớn (hoằng) và an lạc (an), đây không chỉ là dự án bảo tồn kiến trúc phong mạo lịch sử, mà còn đánh thức phong cách kiến trúc Shikumen truyền thống đang chìm trong giấc ngủ sâu của Thượng Hải. 

Dự án cải tạo đô thị và biệt thự cổ quy mô lớn này do GOA (Group of Architects) đảm nhận tái thiết kiến trúc, được triển khai từ sự hợp tác của 3 chủ đầu tư tầm vóc quốc gia: 

• China Merchants Shekou (招商蛇口): doanh nghiệp phát triển bất động sản và vận hành đô thị thuộc Tập đoàn China Merchants, một trong ba doanh nghiệp trung ương lớn nhất của ngành bất động sản Trung Quốc. 
• Greentown China (绿城中国): một trong những nhà phát triển bất động sản dân cư tư nhân hàng đầu tại Trung Quốc, và là nhà phát triển bất động sản lớn nhất ở tỉnh Chiết Giang với trụ sở chính đặt tại Hàng Châu. Công ty GTS蓝颂设计 (trước đây là Greentown Landscape) được thành lập bởi Greentown China và Blue Town Group, phụ trách thiết kế cảnh quan. 
• Công ty TNHH Kiến thiết và Canh tân Đô thị Hồng Khẩu Thượng Hải (上海虹口城市更新建设发展有限公司, gọi tắt là 虹更 – Hồng Canh): là công ty cải tạo đô thị cấp thành phố và quận, do Tập đoàn Bất động sản Thượng Hải (上海地产) dẫn đầu.

Tọa lạc tại Khu 17, thuộc vành đai nội đô của quận Hongkou, Hong’anli là một trong những dự án thí điểm đầu tiên của cơ chế đổi mới đô thị, do Chính quyền Quận và Tập đoàn Bất động sản Thượng Hải cùng nghiên cứu, nhấn mạnh “nỗ lực chung giữa thành phố và quận, giữa tiềm lực doanh nghiệp chính phủ và tầm nhìn phát triển do quận dẫn dắt”. Đây cũng là một trong những khu vực thuộc diện bảo tồn di tích lịch sử và văn hóa đợt thứ hai tại Thượng Hải. 

GOA (Group of Architects) là một trong những tổ chức thiết kế kiến ​​trúc hàng đầu tại Trung Quốc, được thành lập vào năm 1998, có trụ sở chính đặt tại Hàng Châu. Đối với Hong’anli, các kiến trúc sư GOA trực hướng đến việc cải thiện không gian sống đô thị, đồng thời đảm bảo tính liên tục của các công trình lịch sử với môi trường xung quanh, khẳng định mô hình cộng đồng thành thị dựa trên hệ thống kiến ​​trúc Shikumen truyền thống vẫn có thể thích ứng với lối sống đương đại. 

Phần nội thất của Hong’anli được đảm nhận bởi hai đơn vị thiết kế hàng đầu trên thị trường bất động sản cao cấp Trung Quốc: Cheng Chung Design (CCD) và W.Design (无间设计). Được thành lập vào năm 1994 bởi nhà thiết kế nổi tiếng Joe Cheng, Cheng Chung Design là công ty tư vấn và thiết kế nội thất hàng đầu chuyên về khách sạn quốc tế, có trụ sở chính tại Hongkong. W.Design là một công ty thiết kế kiến trúc và nội thất đa ngành, được thành lập và điều hành bởi nhà thiết kế nổi tiếng Wu Bin. Hai đội ngũ thiết kế đồng hướng đến phong cách cốt lõi là thanh lịch ấm áp và sang trọng tinh tế kiểu Thượng Hải hiện đại, loại bỏ các yếu tố thời thượng phô trương và tập trung vào quy mô không gian, chất lượng vật liệu và nghệ thuật Trung Hoa cổ điển. 

Giữa lòng North Bund, khu dân cư thượng lưu Hong’anli sở hữu vị thế chắc chắn và phúc lợi lâu dài không thể sao chép của các nguồn tài nguyên nơi đây. Hong’anli không phải là một dự án phát triển theo kiểu “tô hồng” vùng ngoại ô, càng không phải một khu vực gắn nhãn “tọa độ vàng” chạy theo trào lưu bất động sản hạng sang ven sông North Bund, mà là một khu dân cư bản địa với lịch sử phát triển hàng trăm năm, cơ sở hạ tầng hoàn thiện và di sản văn hóa phong phú. 

North Bund đang tiến tới vai trò của một trung tâm quốc tế mới sau Lujiazui – nhờ được hưởng lợi từ chiến lược trọng điểm quốc gia “Nhất giang, Nhất hà” (phát triển không gian đô thị và cảnh quan sinh thái ven sông, tập trung vào sông Hoàng Phố và sông Tô Châu); và chiến lược Central Activities Zone (CAZ) với tầm nhìn quy hoạch “Shanghai 2035”. Hong’anli với địa thế này trở thành khu dân cư “xa hoa trong bình dị” – thừa hưởng các nguồn lực kinh doanh toàn cầu của North Bund trong khi vẫn tránh xa sự ồn ào náo nhiệt của các tuyến đường chính, đạt được lý tưởng “tĩnh lặng giữa nhịp sống sôi động của thành phố”.

Dự án Hong’anli có diện tích khu đất khoảng 37.000 mét vuông, với tổng diện tích xây dựng chỉ 95.200 mét vuông và cung cấp chỉ 121 ngôi nhà phố/nhà sân vườn thuần túy, không có tòa nhà cao tầng hay căn hộ sân vườn xen lẫn, tạo nên một khu dân cư cao cấp “ba thấp, ba hiếm”: nhà thấp tầng (2–4 tầng), mật độ cư trú thấp và mật độ xây dựng tương đối thấp trong bối cảnh lõi đô thị Thượng Hải vô cùng đắt đỏ; nhưng hơn hết, ba đặc tính hiếm rất khó cùng xuất hiện trong phạm vi bất động sản nội đô – địa điểm lịch sử không thể mô phỏng, cấu trúc lilong lịch sử không thể tái tạo và quỹ đất nguyên khối trung tâm không thể sản sinh. 

Trong thời đại hiện nay, một khu đất lịch sử liền mạch có thể tái phát triển đồng bộ ngay giữa một thành phố quốc tế hàng đầu, thực sự là một cơ hội hiếm có của thị trường bất động sản lẫn toàn ngành quy hoạch. Nguồn cung đất này gần như không thể được tạo mới bằng các cơ chế phát triển đô thị thông thường như mở rộng ranh giới đô thị, chuyển đổi đất nông nghiệp và công nghiệp, sáp nhập hay quy hoạch khu đô thị mới.

Shikumen (石库门 – Thạch khố môn) bắt nguồn từ phương ngữ Thượng Hải – 石箍门 (Thạch cô môn), với 箍 nghĩa là cô (tức cung/đai/vòng/vòm/vành trong từ kim cô, thiết cô). Hiểu theo nghĩa đen, “thạch cô môn” tức là “cổng vòm đá”, về sau biến thể thành “thạch khố môn” (“khố” nghĩa là kho chứa trong từ ngân khố, quốc khố). Đây là một phong cách kết hợp kiến trúc truyền thống của Thượng Hải với các yếu tố kiến trúc phương Tây và các đặc trưng khác của kiến trúc vùng hạ Dương Tử. Ngoài lối vào đi qua cổng vòm bằng đá, Shikumen – không ngoại lệ – cũng dành ra một khoảng sân trong phản ánh hành vi xã hội truyền thống của nhà ở Trung Quốc. Trên lý thuyết, Shikumen được phân loại là dạng nhà ở longtang (弄堂 – lộng đường) hoặc lilong (里弄 – lý lộng), với từ “lộng” nghĩa là ngõ/hẻm, do đó đôi khi được dịch là "nhà hẻm" (lane houses) trong tiếng Anh. 

Đọc thêm: Moscow-Hanoi: Khi kiến trúc trở thành ký ức tập thể

Những con hẻm Shikumen không chỉ là đặc trưng của một kiểu kiến trúc, mà còn như một “chứng nhân” đã đồng hành dọc theo bước ngoặt phát triển quan trọng của Thượng Hải. Kiểu kiến trúc này ban đầu được phát triển khi các nhà bất động sản điều chỉnh dạng nhà liền kề kiểu Tây sao cho phù hợp với Trung Quốc. Khi Thượng Hải phát triển thành một “cảng hiệp ước” quốc tế (sau Hiệp ước Nam Kinh) kể từ năm 1843, lao động nhập cư ào ạt đổ về thành phố này. Những hỗn loạn chính trị sau đó tiếp tục đẩy thêm nhiều người di cư và tị nạn vào Thượng Hải. Nhu cầu nhà ở tăng cao, dẫn đến một lượng lớn các tòa nhà dân cư được xây dựng. Những khu nhà liền kề kiểu Tây đầu tiên ở Thượng Hải được xây bằng gỗ rẻ tiền, thường được gọi là Li (里 – lý), tức dạng nhà ở theo cụm xóm phường. Trong vòng 10 tháng kể từ năm 1853, 800 căn nhà lilong đã được xây dựng. 

Do tính dễ cháy, loại công trình bằng gỗ này đã bị chính quyền nhượng địa ngăn cấm trong giai đoạn hợp nhất các tô giới của Anh và Mỹ tại Thượng Hải, trong khoảng năm 1863–1943. Tuy nhiên, với bối cảnh thị trường đang bùng nổ ở Thượng Hải, các nhà phát triển bất động sản đã điều chỉnh những dãy nhà gỗ này thành Shikumen bằng đá như ta biết đến ngày nay. Họ đã sử dụng kết cấu gỗ truyền thống của Trung Quốc làm bộ khung chính và xây tường gạch chịu lực, mỗi căn hộ vẫn giữ bố cục sân trong ba mặt hoặc bốn mặt theo truyền thống thường thấy ở vùng Giang Nam.

Từ những năm 1910, nhiều cải tiến đã được thực hiện đối với Shikumen để đáp ứng những thay đổi nhanh chóng của xã hội. Từ sự bùng nổ của tầng lớp trung lưu đến áp lực dân số, và cả tình trạng gia tăng khoảng cách giàu nghèo, dẫn đến việc gia giảm các kích thước tiêu chuẩn trong thế kỷ XIX, việc trang trí có khi trở nên cầu kỳ hơn, công phu hơn; và cho ra đời các kiểu Shikumen mới nhỏ hơn nhưng cao hơn và trang bị hiện đại hơn. Ánh sáng tự nhiên luôn được chú trọng rất nhiều, hầu hết các khu nhà Shikumen đều hướng về phía nam, và có giếng trời cầu thang bên trong hoặc giếng trời để bổ sung cho sân trước và sân sau. Rồi khi ô tô trở nên phổ biến, các khu dân cư Shikumen hình thành một làn đường chính và các làn đường nhánh. 

Vào thời hưng thịnh (trước 1990), từng có đến 9.000 tòa nhà kiểu Shikumen ở Thượng Hải, chiếm 60% tổng số nhà ở của thành phố. Năm 2011, “Kỹ thuật xây dựng kiến ​​trúc Shikumen lilong” đã được chính phủ Trung Quốc công nhận là di sản cần được bảo vệ và kế thừa, được đưa vào danh mục Di sản văn hóa Phi vật thể Cấp Quốc gia (Mã số dự án: VIII-210). 

Điều quan trọng cần nhấn mạnh ở đây, loại hình di sản được chính phủ công nhận không phải những tòa nhà Shikumen, mà là thủ công truyền thống: Thạch khố môn lý lộng kiến trúc doanh tạo kỹ nghệ (石库门里弄建筑营造技艺). 

Sự công nhận cấp quốc gia này là lý do vì sao các dự án như Hong’anli (Hongkou) hay Huayanli (Jing'an) ở Thượng Hải, nhất định phải chú trọng đến việc khôi phục giá trị kỹ nghệ và cấu tạo nguyên gốc, thay vì chỉ giữ lại diện mạo mặt tiền hay dấu vết tượng trưng. Khi một loại hình kiến trúc đã được ghi danh ở cấp di sản văn hóa phi vật thể của quốc gia, câu chuyện không đơn thuần là giữ lại vài ngôi nhà cổ cổ đẹp đẹp, mà là bảo tồn cả một hệ tri thức xây dựng đã tạo nên chúng.

Là một đội ngũ kiến trúc sư thực hành Chủ nghĩa Đô thị theo Bối cảnh (Contextual Urbanism) kết hợp với Chủ nghĩa Khu vực Đương đại (Contemporary Regionalism), GOA (Group of Architects) đã tiếp cận Hong’anli không phải với tham vọng dựng nên một “siêu tác phẩm”, mà ưu tiên “gìn giữ tính xác thực lịch sử trong khi thích ứng với lối sống hiện đại, tạo nên một cộng đồng với phong cách hẻm phố giàu sức sống, đậm tính thẩm mỹ của Shikumen truyền thống”.

Trước khi tiến hành trùng tu và xây dựng, các công trình hiện có đã được GOA đánh giá và kiểm tra kỹ lưỡng. Hai con hẻm có ý nghĩa lịch sử quan trọng đã được bảo tồn nguyên trạng, các bức tường hồi và cổng vòm đá, mái nhà hay đường gờ, miễn còn có thể bảo tồn đều được tu bổ, phục hồi và dựng lại. Bố cục quy hoạch tuân thủ 3 nguyên tắc bảo tồn đặc điểm kiến trúc bản thổ: 1) Duy trì cấu trúc tổng thể của ba con hẻm chính theo hướng bắc-nam và nhiều con hẻm nhỏ hơn theo hướng đông-tây; 2) giữ lại cấu trúc sẵn có chủ yếu bao gồm các nhà ở kiểu hẻm; 3) duy trì đặc điểm “nhiều cụm nhà trong một khu phố thống nhất”. Những khuôn khổ này đóng vai trò là nền tảng cho việc phân lô đất ở Hong’anli, cho phép các công trình xây dựng mới hòa nhập liền mạch với bối cảnh lịch sử của khu vực. 

Bằng một tầm nhìn tập trung và đồng tâm hiếm có đến từ các cấp, dự án Hong’anli đã thành công tích hợp tinh túy kiến ​​trúc trăm năm tuổi của Thượng Hải vào đời sống biệt thự đương thời, để những cuộc sống mới sẽ diễn ra ở đây, tiếp tục được in đậm trong ký ức đô thị Thượng Hải. 

[1] Theo trang tin tức tài chính cnYES (鉅亨網) thuộc Anue (鉅亨團) – tập đoàn truyền thông tài chính và công nghệ tài chính tổng hợp nổi tiếng của Đài Loan; Chen Weiting biên tập, 10/02/2026.

[2] Theo Sohu Focus (搜狐焦点) – nền tảng dịch vụ trực tuyến hàng đầu về bất động sản và trang trí nhà cửa; đăng trên Sohu, 22/4/2026. 

Nguồn tổng hợp: Tencent News, International Services Shanghai, Swire Properties, Shanghai Hongkou, Sohu, GOA (Group of Architects). 

ĐỌC NGAY

Komorebi at Dusk: Đêm tiệc nghệ thuật trong ánh hoàng hôn

[NowGen] Nhà thiết kế Tom Trandt và hành trình 10 năm với thương hiệu thời trang Môi Điên

MÉMO và ước vọng “lối sống mới” của một người cha