Cover 京都，正在「世界的客廳」與「市民的家園」兩種身份之間，面臨著艱難的平衡挑戰（Photo：Pexels）
京都，正在「世界的客廳」與「市民的家園」兩種身份之間，面臨著艱難的平衡挑戰（Photo：Pexels）
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京都，正在「世界的客廳」與「市民的家園」兩種身份之間，面臨著艱難的平衡挑戰。
有著千年歷史的古都「京都」，除了是全球旅客的旅遊朝聖店外，近年來也成爲全球投資客的關注焦點！綜觀來看，後疫情時代的觀光人潮以前所未有的姿態回歸，同時全球投資者的資金熱錢湧入，也讓這座城市的國際聲望與資產價值達到頂峰。
但另一方面，無聲的「居民遷徙潮」正在上演！尤其是本地市民（特別是年輕家庭）正因不堪負荷的生活成本與被擠壓的生存空間而選擇離開。像日本不動產大型仲介公司「三井不動產 Realty」在 2024 年的市場報告中，就指出來自海外、特別是大中華地區與東南亞的投資諮詢量，較疫情前激增超過一倍！甚至，數位在祇園及清水寺周邊居住數十年的老居民，也反映到許多服務在地人的老店鋪，如豆腐店、公共錢湯、小書店等，因高昂的租金或後繼無人而歇業，取而代之的是以外國遊客為目標的和服出租店與抹茶冰淇淋店。一位受訪的居民在報導中直言：「街道變成了電影佈景，我們像是住在佈景裡的臨時演員。」
京都
連續三年人口淨流失，高昂房價與育兒環境成為最大因素
Above 許多家庭只能選擇遷往僅一山之隔、通勤時間半小時內可達的滋賀縣大津市，或是房價更為親民的京都府南部地區，換取更寬敞的居住空間與更友善的育兒環境（Photo：Pexels）
許多家庭只能選擇遷往僅一山之隔、通勤時間半小時內可達的滋賀縣大津市，或是房價更為親民的京都府南部地區，換取更寬敞的居住空間與更友善的育兒環境（Photo：Pexels）
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根據日本總務省發布的最新《住民基本台帳人口移動報告》，京都市在 2023 年再度迎來了人口的減少，淨遷出人數達 1,128 人，這已是自 2021 年以來連續第三年呈現人口淨流失。
這股「脫出京都」的趨勢，主力是 30 至 40 歲的青壯年世代及其子女。深入探究其背後原因，高昂房價與育兒環境成為最大因素！《日本經濟新聞》分析指出，京都市中心的公寓價格近年來持續飆漲，漲幅甚至超越東京部分地區。受全球投資需求及觀光住宿設施開發的帶動，適合家庭居住的住宅供給緊張，價位也水漲船高。
許多家庭只能選擇遷往僅一山之隔、通勤時間半小時內可達的滋賀縣大津市，或是房價更為親民的京都府南部地區，換取更寬敞的居住空間與更友善的育兒環境。
全球買家重塑京都地景
Above 買家目的多元，從投資經營傳統町家民宿、購入整棟公寓用於出租，到購置高檔住宅作為度假別墅（Photo：Pexels）
買家目的多元，從投資經營傳統町家民宿、購入整棟公寓用於出租，到購置高檔住宅作為度假別墅（Photo：Pexels）
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然而，日圓的持續貶值，使得日本不動產在全球投資者眼中，極具吸引力。尤其京獨一無二的文化品牌，也拉抬了這波投資潮的焦點與價值。根據《京都新聞》在 2023 年的報導，一家專營關西地區不動產的公司透露，其向中國客戶的年度銷售量已超過 50 戶，創下紀錄！
買家目的多元，從投資經營傳統町家民宿、購入整棟公寓用於出租，到購置高檔住宅作為度假別墅。這股資本的力量正逐漸「改寫」京都樣貌。傳統的京町家，或許有賴於資金注入而得以修復；但另一方面，許多町家卻被改造為觀光設施，進而架空與人文歷史的連結。
大開綠燈！外國投資者享有與日本國民同等權利
Above 日圓貶值的匯率優勢，使京都成為全球資產配置的「避風港」（Photo：Pexels）
日圓貶值的匯率優勢，使京都成為全球資產配置的「避風港」（Photo：Pexels）
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至於為何外資能如此大幅進駐京都房地產市場？必須要追溯到日本極為開放的法律框架。《日本經濟新聞》在關於外國人投資的專題報導中多次分析，日本法律保障外國投資者（無論是個人或法人）在購買不動產上，享有與日本國民完全同等的權利，可以取得包含土地所有權在內的永久產權。
整個過程中唯一的特殊要求，是根據《外匯及外國貿易法》（外為法）規定：取得不動產後的 20 天內向日本銀行提交事後報告。該報導指出，這樣「國民待遇」的原則，幾乎清除所有投資障礙。
雖然日本政府未針對購房者的國籍進行精確的官方統計，但日本不動產大型仲介公司「三井不動產 Realty」在 2024 年的市場報告中，指出疫情時代後，來自海外、特別是大中華地區與東南亞的法人及個人投資諮詢量，較疫情前激增超過一倍！報告分析，日圓貶值的匯率優勢，使京都成為全球資產配置的「避風港」。
在地人宛如臨時演員
Above 許多老顧客寧願繞遠路去別的街區買東西，也不願走進感覺已經不屬於在地人的街道（Photo：Pexels）
許多老顧客寧願繞遠路去別的街區買東西，也不願走進感覺已經不屬於在地人的街道（Photo：Pexels）
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然而，這種現象卻逐漸影響到京都人的生活。在 NHK 京都放送局於 2024 年製作的「觀光公害的深層」專題報導中，就採訪了數位在祇園及清水寺周邊居住數十年的老居民。他們普遍反映，許多服務在地人的老店鋪，如豆腐店、公共錢湯、小書店等，因高昂的租金或後繼無人而歇業，取而代之的是以外國遊客為目標的和服出租店與抹茶冰淇淋店。一位受訪的居民在報導中直言：「街道變成了電影佈景，我們像是住在佈景裡的臨時演員。」
《京都新聞》也曾報導過類似的社區問題，其中引述了地方商店街振興組合理事長的觀察：「新開的店鋪裝潢華麗，但你看不到店主與鄰里之間的互動。我們的會員（老店鋪）反映，許多老顧客現在寧願繞遠路去別的街區買東西，也不願走進這條『感覺已經不屬於我們』的街道。」
爆量湧入遊客，京都出現「觀光公害」
Above 日本京都 4 月起禁止遊客走進衹園小巷，跟拍騷擾藝妓（Photo：Pexels）
日本京都 4 月起禁止遊客走進衹園小巷，跟拍騷擾藝妓（Photo：Pexels）
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人口外移與資本湧入，使得京都出現艱困的挑戰「觀光公害」（Overtourism），市民的日常生活被過量的遊客所衝擊。就拿巴士的擁擠狀況來說明，長期為人詬病的便是本地居民，特別是長者會面臨到「擠不上車」的窘境。因此，京都市交通局甚至在 2024 年推出「觀光特急巴士」，試圖將遊客與市民的動線分離。此外，垃圾處理、噪音、排隊亂象，以及觀光客不熟悉本地生活習慣所造成的摩擦，都讓市民持續累積不滿。
政府要如何在觀光與市民間求取平衡
Above 京都必須思考如何在保存其獨特文化魅力的同時，建立一個多元、包容且能讓市民安居樂業的永續城市結構（Photo：Pexels）
京都必須思考如何在保存其獨特文化魅力的同時，建立一個多元、包容且能讓市民安居樂業的永續城市結構（Photo：Pexels）
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觀光業作為京都的經濟命脈，住宿稅等相關收入是市府重要的財源。然而，當市民的生活受到壓迫時，如何制定有效的政策便成為最大的考驗。近年來，京都市已陸續推動多項措施，包括提高住宿稅、嚴格規範「民泊」的經營、導入前述的觀光專用巴士等，試圖為過熱的觀光降溫。
京都大學都市社會學的山田教授評論道：「京都市正處於一個關鍵的轉型期。問題的核心不僅僅是遊客太多，而是城市發展的模式過於單一地依賴觀光產業。未來，京都必須思考如何在保存其獨特文化魅力的同時，建立一個多元、包容且能讓市民安居樂業的永續城市結構。」長遠來看，這座千年古都的未來，取決於它是否能成功在這場全球化浪潮中，成功守護住屬於城市的靈魂。
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