Cover La véritable identité d'un bien immobilier sur le marché vietnamien.
La véritable identité d'un bien immobilier sur le marché vietnamien.
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Derrière des dossiers juridiques impeccables et des panoramas somptueux, chaque bien immobilier cache un historique complexe à retracer. C'est précisément dans cette zone d'ombre que la véritable valeur se détermine.
Les acheteurs fortunés peuvent consulter l'ensemble des documents juridiques, l'historique des rénovations ou même les impôts fonciers. Cependant, la véritable “identité” d'un bien immobilier — avec son histoire parfois troublante — échappe souvent aux registres officiels. Même si un incident a fait les gros titres, les informations n'apparaissent qu'au compte-gouttes dans la presse et deviennent d'autant plus difficiles à retracer lorsque les noms de rues ou les numéros de maison ont été modifiés pour effacer les pistes. Pour certains investisseurs d'origine chinoise, le feng shui et la fortune des anciens propriétaires revêtent une importance capitale — des éléments presque impossibles à vérifier via un simple titre de propriété.
L'histoire racontée par les courtiers
Au Vietnam, l'immobilier demeure le véhicule d'investissement privilégié de l'élite, mais le marché fonctionne depuis longtemps sur une base de données fragmentée, dépendant largement des courtiers. La valeur d'un penthouse à Thủ Thiêm ou d'une villa à Thảo Điền peut fluctuer au gré du “meilleur conteur”, parfois sur la base de rumeurs circulant dans des cercles privés. La légalité, l'historique des hypothèques, les litiges en cours…, tout repose presque entièrement sur les titres de propriété et les informations fournies par les intermédiaires. Duy Hoàng, un investisseur chevronné à Hô Chi Minh-Ville, a un jour acquis un vaste terrain adjacent à Global City, doté d'un certificat de propriété en bonne et due forme et situé dans une zone résidentielle parfaitement planifiée.
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Le sentiment de sécurité était absolu, mais un vide subsistait derrière cette façade documentaire irréprochable. Le système de données actuel est presque impuissant à dévoiler le véritable passé d'une parcelle après de multiples transferts de propriété. Par exemple, le fait qu'elle ait fait partie d'un domaine plus vaste, divisé par des décisions administratives ambiguës, recèle des risques juridiques latents.
Above Une vue imprenable sur un luxueux projet immobilier en développement.
Une vue imprenable sur un luxueux projet immobilier en développement.
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À partir du 1er mars 2026, le décret 357/2025/NĐ-CP devrait transformer ce paysage. Chaque bien immobilier, de la maison de ville à l'appartement en copropriété, se verra attribuer un code d'identification électronique unique de 40 caractères maximum, combinant les informations sur la parcelle, le projet, l'emplacement et la typologie. Toute modification relative à la propriété sera intégralement enregistrée et interconnectée avec la base de données nationale sur le logement, les terres, la fiscalité et la construction. Ce code est permanent et stable tout au long du cycle de vie du bien. Ainsi, l'identité de l'immobilier reste inaltérée, même en cas de changement de numéro ou de nom de rue.
Le système ne se contente pas de standardiser les données ; il bâtit une nouvelle infrastructure pour l'ensemble du marché, offrant une localisation précise, un statut juridique clair et un historique de transactions transparent. Il en résultera une réduction drastique de l'asymétrie d'information, une baisse des coûts de transaction et une limitation de la spéculation fondée sur des rumeurs.
“L'impact positif de cette initiative ne se limite pas au domaine foncier, à la gestion du marché de l'habitat ou à la construction, mais s'étend également aux secteurs connexes tels que la finance, la fiscalité et le système bancaire. Lorsque les données initiales deviendront transparentes, claires et exhaustives, les transactions ultérieures gagneront également en limpidité”, affirme le Dr Thái Thị Quỳnh Như, ancienne directrice de l'Institut de gestion foncière (ministère de l'Agriculture et du Développement rural) et experte principale à l'Institut de recherche sur l'immobilier du Vietnam (VIRES).
Above La numérisation des données transforme le marché immobilier vietnamien contemporain.
La numérisation des données transforme le marché immobilier vietnamien contemporain.
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À un niveau fondamental, la capacité de l'État à contrôler les flux financiers constitue également une méthode pour appréhender et réguler l'ensemble de l'économie. Grâce au code d'identification, il est possible de savoir sous quelle forme un bien immobilier participe au marché — location, hypothèque, transfert ou échange — tout en suivant les taxes et la valeur générée par les flux de transactions. À long terme, l'objectif est de garantir que toutes les transactions soient gérées et transparentes, limitant ainsi les ventes de gré à gré, les paiements en espèces ou les sous-évaluations. Cela permet de mieux contrôler les flux de capitaux, l'origine des actifs et de réduire l'évasion fiscale.
En disposant d'un identifiant pour les terrains et les habitations, les autorités réglementaires peuvent appréhender l'ensemble du patrimoine national. Dès lors, l'allocation et la gestion de l'aménagement du territoire gagneront en précision. Cette identification permet également de minimiser les erreurs, les chevauchements de limites et les litiges, tant au niveau individuel qu'organisationnel. À plus grande échelle, il sera possible de déterminer la quantité de biens immobiliers détenue par chaque individu ou organisation, servant ainsi de fondement aux politiques financières telles que la taxation basée sur le volume d'actifs, analyse le Dr Quỳnh Như.
Dès lors, l'immobilier de luxe cesse d'être “une histoire racontée par un courtier” pour devenir une œuvre à l'origine incontestable — semblable à un diamant doté d'un historique d'enchères ou à un tableau de Picasso accompagné d'une chaîne de propriété complète. Les leçons tirées des marchés matures démontrent que la transparence n'est pas seulement une exigence réglementaire, mais aussi un facteur qui sublime la véritable valeur des actifs haut de gamme.
Transparence et confidentialité
Cependant, cette politique de transparence se heurte au paradoxe fondamental de l'élite. Si la transparence est la condition d'un marché sain, la confidentialité demeure l'exigence ultime des acheteurs fortunés. Ces derniers souhaitent rester discrets, contrôler l'information et refusent que le dossier de leur patrimoine ne devienne un “profil public”, facilement consultable par n'importe qui.
La transparence permet d'instaurer une confiance collective sur le marché, tandis que la confidentialité procure un sentiment de contrôle et d'exclusivité à l'individu. L'enjeu n'est pas de choisir l'un au détriment de l'autre, mais de trouver un équilibre subtil entre ces deux forces. Le Dr Quỳnh Như souligne que l'intégration des données dans le système est relativement aisée, mais que leur gestion et leur utilisation s'avèrent bien plus complexes. L'immobilier étant un actif de grande valeur, un usage abusif des informations y afférentes pourrait entraîner de graves conséquences sur le plan civil, transactionnel et des droits de propriété.
Par conséquent, il est impératif de définir clairement les niveaux d'accès à l'information : quelles données doivent être rendues publiques pour assurer la transparence, quelles informations relèvent de la compétence des autorités étatiques et quels éléments sont exclusivement réservés aux propriétaires. La consultation d'informations fondamentales — telles que le statut juridique d'une parcelle — est indispensable pour faciliter les transactions et réduire les litiges. Mais dans le même temps, il faut impérativement protéger les données sensibles concernant les propriétaires.
Above L'équilibre délicat entre la transparence et la confidentialité des propriétaires.
L'équilibre délicat entre la transparence et la confidentialité des propriétaires.
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Les autorités compétentes, particulièrement dans le domaine de la cybersécurité, doivent déployer des mesures de protection sophistiquées pour sécuriser les systèmes de données, stratifier clairement les informations et contrôler les droits d'accès. “La définition de trois strates de données — publiques, réglementaires et privées — est essentielle, les informations destinées aux autorités et aux propriétaires devant faire l'objet d'une protection rigoureuse”, précise l'experte.
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Alors que de nombreux marchés oscillent encore entre transparence et confidentialité, la Lituanie a opté pour une approche plus raffinée. Dans ce pays d'Europe du Nord, chaque bien immobilier est doté d'un identifiant unique, connectant harmonieusement le cadastre et les titres de propriété au sein d'une base de données unifiée. L'ingéniosité de ce système réside dans le fait qu'il permet aux propriétaires de retracer l'identité de ceux qui ont consulté les informations relatives à leurs biens, tout en exigeant des demandeurs qu'ils justifient leur démarche si nécessaire. Cela crée ainsi une surveillance transparente et équilibrée entre toutes les parties prenantes.
“Les acheteurs haut de gamme privilégieront les actifs transparents mais sans exposition excessive. Nous espérons que le code d'identification servira à sécuriser les transactions plutôt qu'à devenir un outil de surveillance”, observe Duy Hoàng.
L'avenir de l'immobilier au Vietnam
À plus long terme, l'identification des biens marque une évolution majeure : l'immobilier n'est plus un simple actif physique, il devient une entité dotée d'une véritable identité. Chaque résidence possède désormais un dossier, un historique et des données traçables, à l'instar de la manière dont le marché évalue une montre de luxe ou une œuvre d'art en fonction de sa provenance.
Un bien immobilier “sain”, jouissant d'un historique clair et transparent, deviendra naturellement une pièce d'exception, dont la valeur pourrait même s'accroître au fil du temps. Les technologies proptech, des plateformes numériques au Big Data, rendent le suivi, la transaction et même la titrisation de l'immobilier plus accessibles que jamais.
Above Madame Dương Thùy Dung, directrice générale de CBRE Vietnam.
Madame Dương Thùy Dung, directrice générale de CBRE Vietnam.
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Madame Dương Thùy Dung, directrice générale de CBRE Vietnam, estime qu'il s'agit d'une avancée décisive pour le marché immobilier vietnamien. Selon elle, si cette réglementation est mise en œuvre de manière globale et exhaustive, elle engendrera de multiples retombées positives, tant sur le plan de la gestion que de l'exploitation du marché, contribuant ainsi à l'édification d'un écosystème transparent et durable.
Pour l'élite, la demeure devient une extension de l'identité personnelle, du style de vie et du cercle social. Un penthouse doté d'une identité numérique irréprochable ne raconte pas seulement son emplacement ou son design ; il reflète également le goût esthétique, la rigueur et la vision à long terme de son propriétaire.
Article publié à l'origine dans l'édition d'avril 2026 de Tatler Vietnam
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