Cover Una visión profunda sobre la nueva identidad digital de los bienes raíces en Vietnam.
Una visión profunda sobre la nueva identidad digital de los bienes raíces en Vietnam.
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Detrás de expedientes legales impecables y vistas millonarias, cada propiedad tiene un historial oculto. Es en ese vacío donde realmente se determina el valor de los bienes raíces.
Los compradores adinerados pueden consultar cualquier documento legal, historial de renovaciones o incluso los impuestos a la propiedad. Sin embargo, la verdadera “identidad” de los bienes raíces —con su historia a menudo oculta— queda fuera de los expedientes oficiales. Aunque un caso haya sido notorio, la información solo aparece esporádicamente en la prensa y resulta cada vez más difícil de rastrear cuando los nombres de las calles o los números de las casas se alteran para borrar evidencias. Algunos inversores, particularmente aquellos de ascendencia china, también prestan atención al feng shui y a la fortuna de los antiguos propietarios, algo que es casi imposible de verificar a través de los certificados de propiedad.
La historia contada por el corredor
En Vietnam, los bienes raíces siguen siendo el activo de inversión predilecto de la alta sociedad, pero el mercado ha operado durante mucho tiempo sobre una base de datos fragmentada y fuertemente dependiente de los intermediarios. El valor de un penthouse en Thu Thiem o de una villa en Thao Dien puede fluctuar simplemente gracias al “mejor narrador”, que en ocasiones difunde rumores en grupos privados. La legalidad, el historial hipotecario y los posibles litigios dependen casi por completo de los documentos de propiedad y de la información proporcionada por los intermediarios. Duy Hoang, un experimentado inversor en Ciudad Ho Chi Minh, adquirió una vez un terreno de gran extensión justo al lado de Global City, con un título de propiedad perfecto y ubicado en una zona residencial con planificación urbana sincronizada.
La sensación era de absoluta tranquilidad, pero aun así existía un vacío oculto tras esa capa de documentos válidos. El sistema de datos actual es casi ineficaz a la hora de desentrañar el verdadero pasado de un terreno después de múltiples transferencias de titularidad. Por ejemplo, el hecho de que formara parte de una parcela mayor, dividida mediante decisiones administrativas ambiguas, conlleva riesgos legales inherentes.
Above Una vista panorámica del desarrollo de bienes raíces y rascacielos en una ciudad moderna.
Una vista panorámica del desarrollo de bienes raíces y rascacielos en una ciudad moderna.
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A partir del 1 de marzo de 2026, se espera que el Decreto 357/2025/ND-CP cambie este panorama. Cada propiedad, desde casas unifamiliares hasta apartamentos en condominios, recibirá un código de identificación electrónico único de hasta 40 caracteres que combinará información sobre la parcela, el proyecto, la ubicación y la tipología. Todo cambio relacionado con los bienes raíces se registrará de manera exhaustiva y se vinculará con la base de datos nacional sobre vivienda, suelo, impuestos y construcción. Este código será permanente y estable a lo largo de todo el ciclo de vida de la propiedad. Por lo tanto, la identidad de los bienes raíces no cambiará aunque se modifiquen el número de la casa o el nombre de la calle.
El sistema no solo estandarizará los datos, sino que construirá una nueva infraestructura para todo el mercado, con ubicaciones precisas, estados legales claros e historiales de transacciones transparentes. El resultado será una reducción drástica de la asimetría de la información, menores costos de transacción y una limitación de la especulación basada en rumores.
“El impacto positivo de esto no se limitará al sector territorial, a la gestión del mercado inmobiliario o a la construcción, sino que se extenderá a áreas relacionadas como las finanzas, los impuestos y la banca. Cuando los datos de entrada se vuelven transparentes, claros y completos, las transacciones posteriores también serán más transparentes”, afirma la Dra. Thai Thi Quynh Nhu, exdirectora del Instituto de Gestión de Tierras (Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente) y experta sénior del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Vietnam (VIRES).
Above La digitalización transformará la manera en que se gestionan los bienes raíces de lujo.
La digitalización transformará la manera en que se gestionan los bienes raíces de lujo.
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A un nivel fundamental, la gestión de los flujos de efectivo por parte del Estado es también un método para comprender y regular toda la economía. Gracias a este código de identificación, se podrá saber bajo qué modalidad participan los bienes raíces en el mercado —ya sea para alquiler, hipoteca, transferencia o intercambio—, a la vez que se monitorean los impuestos y los valores generados por el flujo de transacciones. A largo plazo, el objetivo es que toda transacción sea gestionada y transparente, limitando la compraventa informal, las transacciones en efectivo o la declaración de un precio inferior al valor real, lo que ayudará a controlar el flujo de capitales, el origen de los activos y reducirá la evasión fiscal.
Al contar con un código de identificación tanto para el suelo como para las viviendas, las autoridades reguladoras podrán tener un control sobre la totalidad de los activos nacionales. A partir de ahí, la asignación y gestión de la planificación urbana será mucho más precisa. La identificación también ayudará a minimizar los errores, las superposiciones de límites y las disputas, no solo a nivel individual sino también corporativo. Más allá de esto, se podrá determinar cuántos bienes raíces posee cada individuo u organización, lo que servirá como base para políticas financieras, como la tributación por volumen de activos, analiza la Dra. Quynh Nhu.
En ese momento, los bienes raíces de lujo ya no serán “historias contadas por corredores”, sino que se convertirán en obras maestras con un origen claro, al igual que un diamante con un historial de subastas o una pintura de Picasso con una cadena de propiedad documentada. Las lecciones de los mercados maduros demuestran que la transparencia no es solo un requisito regulatorio, sino un factor que eleva el verdadero valor de los activos de primer nivel.
Transparencia y privacidad
Sin embargo, las políticas de transparencia chocan frontalmente con la paradoja fundamental de la clase alta. La transparencia es una condición necesaria para un mercado saludable, pero la privacidad es la máxima exigencia de los compradores de lujo. Ellos desean discreción, controlar la información y no quieren que el expediente de sus activos se convierta en un “perfil público” fácilmente consultable por cualquiera.
La transparencia ayuda a construir una confianza general en el mercado, mientras que la privacidad brinda una sensación de control y exclusividad a nivel personal. El desafío no es elegir uno u otro, sino encontrar una manera de equilibrar hábilmente ambas fuerzas. La Dra. Quynh Nhu señala que, si bien ingresar datos al sistema es relativamente sencillo, administrar y utilizar esos datos resulta más complejo. Dado que los bienes raíces son activos de gran valor, si la información relacionada se utiliza de manera indebida, puede dar lugar a graves repercusiones civiles, contractuales y sobre los derechos de propiedad.
Por lo tanto, es necesario definir claramente los niveles de acceso a la información: qué datos se harán públicos para garantizar la transparencia, qué información estará bajo el control de las autoridades estatales y a qué datos solo tendrá acceso el propietario. La consulta de información básica —como la situación legal de una parcela— es fundamental para facilitar las transacciones y reducir las disputas. Pero al mismo tiempo, se deben proteger los datos confidenciales relacionados con el propietario.
Above La privacidad sigue siendo una de las principales exigencias al invertir en bienes raíces exclusivos.
La privacidad sigue siendo una de las principales exigencias al invertir en bienes raíces exclusivos.
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Las autoridades competentes, especialmente en el ámbito de la ciberseguridad, requieren medidas de seguridad avanzadas para proteger los sistemas de datos, estratificar la información de manera clara y controlar el acceso. “La delimitación de tres capas de datos —públicos, autoridades reguladoras y propietarios— es esencial, y los datos destinados a las autoridades y a los propietarios deben estar estrictamente protegidos”, señala la experta.
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Mientras que muchos mercados aún luchan por encontrar el equilibrio entre la transparencia y la privacidad, Lituania ha optado por un enfoque más refinado. Cada propiedad en esta nación del norte de Europa recibe un código de identificación único que conecta a la perfección el mapa catastral con los derechos de propiedad en un sistema de datos unificado. Lo más destacado es que el sistema permite a los propietarios rastrear quién ha consultado la información de su propiedad y, de ser necesario, exigir al solicitante que explique su propósito, creando así una supervisión transparente y equilibrada entre las partes.
“Los compradores adinerados priorizarán aquellos activos que sean transparentes pero no demasiado expuestos. Se espera que el código de identificación sirva para facilitar transacciones seguras en bienes raíces y no se convierta en una herramienta de vigilancia excesiva”, comenta Duy Hoang.
El futuro de los bienes raíces en Vietnam
A largo plazo, la identificación de los bienes raíces marca un cambio monumental, ya que las propiedades dejarán de ser activos puramente físicos para convertirse en activos con una identidad propia. Cada residencia ahora posee un expediente, un historial y datos rastreables, de forma similar a como el mercado valora un reloj de lujo o una obra de arte según su procedencia.
Un activo de bienes raíces “limpio”, con un historial claro y transparente, se convertirá naturalmente en una edición especial que incluso aumentará su valor con el paso del tiempo. La tecnología proptech, desde las plataformas digitales hasta el big data, está facilitando más que nunca el seguimiento, la transacción e incluso la titulización de los bienes raíces.
Above Sra. Duong Thuy Dung, directora ejecutiva de CBRE Vietnam.
Sra. Duong Thuy Dung, directora ejecutiva de CBRE Vietnam.
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La Sra. Duong Thuy Dung, directora ejecutiva de CBRE Vietnam, afirma que este es un avance revolucionario para el mercado de bienes raíces vietnamita. Según ella, si se implementa de manera sistemática y exhaustiva, esta regulación generará numerosos impactos positivos tanto en la gestión como en el funcionamiento del mercado, contribuyendo a la construcción de un sector transparente y sostenible.
Para la élite, una casa se convierte en una extensión de su identidad personal, de su estilo de vida y de su círculo social. Un penthouse con una identidad digital impecable no solo cuenta la historia de su ubicación o diseño, sino que también refleja el gusto refinado, la prudencia y la visión a largo plazo de su propietario.
Artículo publicado originalmente en la edición de abril de 2026 de Tatler Vietnam.
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