Cover （照片： Sotheby’s International Realty）
（照片： Sotheby’s International Realty）
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新加坡獨有的優質洋房，即使在不確定的經濟環境中，也將繼續在超高淨值買家中佔有一席之地，以下我們為你剖釋原因。
房地產市場狀況、公寓價格、新發展項目、集體出售，這些話題在朋友和家人之間引起了一些熱烈的討論，在新加坡的聚會上更經常是破冰的話題。去年，這些對話的主題逐漸引向了高端豪華別墅，即優質洋房（GCB）；在這個土地稀缺的城市國家中，一種獨特的財產類型。
GCB 是新加坡市區重建局（URA）在憲報公佈的 39 個選定區域內的有地房產，為優質洋房區（GCBA）。這些 1,400 平方米的房屋（約 15,069 平方英尺）是分類的最低地塊要求，平均每平方英尺 15,069 美元。
Above Real Star Premier Group 在 Tanglin Hill的開發項目之一——GCB 的土地面積為 17,905 平方英尺，建築面積為 8,000 平方英尺。圖片：Realstar Premier Group
Real Star Premier Group 在 Tanglin Hill的開發項目之一——GCB 的土地面積為 17,905 平方英尺，建築面積為 8,000 平方英尺。圖片：Realstar Premier Group
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投資優質洋房 (GCB) 的最大優勢是供應極其有限，由於數量幾乎沒有增加的可能性，價格很可能會升值，或至少在幾年內穩定下來。
— 房地產公司 Realstar Premier Group 的首席執行官兼創始人 William Wong
從 2012 年起，市建局在清單中增加了另一個警告：只有新加坡公民才能購買 GCB。「GCB 被認為是新加坡最高級別和最負盛名的房產，」房地產公司 Singapore Luxury Homes 的首席執行官兼創始人兼 Propnex Realty 集團董事 Sunita Gill 補充道。因此，從遺產保護的角度來看，它們也有一些建設限制。「除了閣樓和地下室之外，它們的高度不能超過兩層，」Gill 分享道。「這是為了確保這些社區的尊尚性和特色仍然存在。」
1. 市場韌性
儘管疫情擾亂了新加坡和世界各地的經濟，但最近人們對這些珍貴資產的興趣突然激增。
蘇富比國際執行董事 Lewis Cha 表示：「根據市建局發布的統計數據，在 2020 年疫情首次爆發時，新加坡 GCB 的表現優於 2019 年和之前的幾年，完成了 46 筆平房交易，並且銷售勢頭在 2021 年繼續保持。」2021 年達成的兩筆值得注意的交易，包括 Nassim Road 的 GCB，3 月份以 1.288 億美元的價格成交，另一筆正在 Cluny Hill 建設中的交易，5 月份以 6,380 萬美元的價格售出。
Cha 將這個市場的韌性歸因於「來自現有富裕的當地家庭和新興的超高淨值 (UHNW) 公民（即擁有至少 3,000 萬美元可投資資產的個人）的支持」，他們都是由於新加坡處理疫情的高效率，因此認為新加坡更有吸引力。
Above King Albert Park GCB 的客廳。圖片：蘇富比國際地產
King Albert Park GCB 的客廳。圖片：蘇富比國際地產
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Gill 補充說，需要空間來配合在家工作和在家學習的情況，這促使許多富有的買家進入 GCB 市場，還同時出現兩個場景。如果他們需要兌現，賣家會更現實地為他們的 GCB 買家定價——因為人們認為市場的上漲不會持續。與此同時，買家在市場上尋找更大的地塊，如果需要兌現，他們可能會選擇將它們拆分，並重新開發成兩個地塊。
「與 2019 年相比，這將 2020 年的交易額推高了 14%，達到 8.93 億美元。此外，由於疫情，某些行業的市場情緒有所改善，例如製藥、技術和電信以及電子商務，我們在那裡看到了很多創業的百萬富翁。股市也顯著復甦，」Gill 說。 Cha補充說，低利率和高流動性也推動了人們購買豪宅。
2. 名望人士專享
Wong 認為，無論如何，2019 年 7.82 億美元的交易額，在一個只有 2,700 個待售單位的市場中仍然是一個非常健康的數字。由於新加坡獲高度評價的生活方式標準和商業氛圍，甚至在疫情爆發之前，GCB 就已經擁有一己地位。
「在過去的幾年裡，我們目睹了越來越多的超高淨值人士將他們的家人搬到這裡。與此同時，許多科技公司也在新加坡設立基地或總部。」Wong 說。「這些人在兩到三年內獲得這裡的公民身份。作為新公民，他們很可能會購買 GCB」。
這座位於King Albert Park的 18,500 平方英尺 GCB 設有游泳池、家庭影院、兩個工人房和一個可停放 10 多輛車的汽車門廊。圖片：蘇富比國際地產
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新加坡房地產市場由於這種（超高淨值人士）搬遷而出現的上升軌跡，也增強了當地買家的信心，使其在 GCB 供應有限的情況下做出快速購買的決定。
— Propnex Realty 集團總監 Sunita Gill
新加坡也有很多外國人設立家族辦公室，希望這可以為他們的一些家庭成員成為公民鋪平道路，從而有資格購買 GCB。「家族辦公室的增加和新加坡的全球擴張，帶來了諸如 Sergey Brin （前 Google 母公司 Alphabet Inc. 總裁）、金融傳奇人物 Ray Dalio 等超高淨值公民。考慮到優質洋房供應有限，新加坡房地產市場因此類搬遷而出現的上升趨勢，也增強了當地買家的信心，以迅速做出購買決定，」Gill 說。「我們甚至看到許多居住在海外的億萬富翁新加坡人在虛擬觀看後提出了邀約。」她補充道。
Above 在像新加坡這樣土地稀缺的國家，優質洋房 (GCB) 是市場上豪華住宅物業的最佳之選。照片：Bing Hui Yau / Unsplash
在像新加坡這樣土地稀缺的國家，優質洋房 (GCB) 是市場上豪華住宅物業的最佳之選。照片：Bing Hui Yau / Unsplash
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Wong 說，儘管這些房產可能很有價值，但也有一些缺點需要考慮。首先，購買 GCB 需要大量現金支出，如果買家想在購買後的三年內出售，則存在限制和罰款，例如額外的印花稅。除了通常的 4% 之外，公司對 GCB 的投資還額外徵收 5% 的買方印花稅。
Gill 說，購買 GCB 意味著購買大片土地，但這並不一定會增加建築面積。「整個平房或屋頂面積不能超過土地的 35%。」除此之外，優質洋房的租金收益率歷來一直很低——低於 1%。
但這並沒有抑制人們的興趣，Gill 說。事實上，Nassim 和植物園附近等超優質地段的 GCB 價格，在 2021 年可能會上漲 10% 至 15%，而 Cluny、Dalvey、Chatsworth 和 Tanglin 等黃金地段的 GCB 價格可能會上漲 7%分，Gill 說。 Brizay Park、Old Holland Road、Binjai 和 Yarwood 等非黃金地區也不甘落後，預計價格將上漲 3% 至 5%。
Gill 說：「鑑於在備受追捧的地點缺乏全新的優質洋房，即使建築成本上漲，買家也準備購買舊房產進行重建。」在像新加坡這樣的地方，房地產投資被視為一種可行的財富保值選擇，對於在社會上擁有名望的人來說，光明的未來似乎是不費吹灰之力的。
