Cover 开发商兼保时捷收藏家Ko Chanond在其精心策划的私人办公室中，正是对稀有汽车的终身热爱，为他打造collectible real estate（收藏级房地产）新模式奠定了基础。（摄影：受访者提供）
开发商兼保时捷收藏家Ko Chanond在其精心策划的私人办公室中，正是对稀有汽车的终身热爱，为他打造collectible real estate（收藏级房地产）新模式奠定了基础。（摄影：受访者提供）
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当奢华品牌公寓涌入全球市场，是什么让一处居所从房产升格为“收藏级”房地产？在与Tatler的独家对话中，开发商兼保时捷收藏家Ko Chanond揭示了家族办公室如何重新思考另类资产的配置策略，以及collectible real estate（收藏级房地产）所蕴含的投资价值。
当我首次听说曼谷的保时捷设计（Porsche Design）住宅项目时，原以为这不过是饱和市场中又一个贴牌项目。然而，一个细节吸引了我的注意：其中一间居所竟配有可容纳12辆保时捷的私人车库。带着好奇，我前往曼谷拜访了该项目的开发商Ko Chanond。
走进位于通罗（Thonglor）的私人接待展厅，那种体验与其说是参观住宅，不如说是在参与一场顶级奢侈品牌的发布会。当沙盘模型滑开，露出那座仅有22户的塔楼时，显而易见，这并非出于商业营销，而源于一位创始人对高性能美学的极致热忱。在与Ko的独家对话中，我们深入探讨了为何超高净值人士与家族办公室正将目光投向collectible real estate（收藏级房地产）。
Above 保时捷设计住宅项目位于曼谷通罗区，其引人注目的现代外观如同22户居住单元构成的建筑雕塑。（渲染图：受访者提供）
保时捷设计住宅项目位于曼谷通罗区，其引人注目的现代外观如同22户居住单元构成的建筑雕塑。（渲染图：受访者提供）
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Li Fan：这个项目是如何起步的，为何瞄准这一层级的全球买家？
Ko Chanond：我们是在疫情期间首次与保时捷接触的。审视量化宽松和全球市场变化，我清晰地看到了“K型复苏”的趋势，资本正向特定方向流动。我知道未来十年市场将渴求一种真正能引起超高净值群体共鸣的资产，而这群人往往极难被取悦。
对这一层级的财富而言，核心在于资本保值。房地产应成为家族办公室的另类资产类别：即限量版的、可收藏的实体资产。家族办公室通常会将投资组合的4%至5%配置于另类资产，这正是我们希望该项目触达的思维逻辑。与保时捷的谈判耗时两年。他们选择与我们合作，是因为信任我们能将这一品牌打造为一座活的纪念碑—一座可以居住的品牌纪念碑。
许多奢华品牌住宅项目感觉像是商业授权的产物。这个项目有何不同？
Ko Chanond：在许多市场，开发商在热潮中仅仅为建筑贴上品牌标签、印刷精美手册、举办一场发布会就草草了事。但我们截然不同。仅有22户住宅，意味着我们的选择是极度苛刻的。我们正在甄选一个志同道合的社群，他们认同保时捷那种叛逆精神，而非单纯吸引混杂的客群。
出身、故事与collectible real estate的价值心理学
Above 名为“The Loop”的建筑设计渲染图，旨在引导住户从街道平稳直达私人空中车库。（渲染图：受访者提供）
名为“The Loop”的建筑设计渲染图，旨在引导住户从街道平稳直达私人空中车库。（渲染图：受访者提供）
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您本人也是一位活跃的收藏家，曾参加蒙特利汽车周的苏富比拍卖会。这种收藏家的思维如何转化为房地产开发？
Ko Chanond：大多数人仅通过折旧或租金回报来看待汽车或房产。但当你参加古德伍德（Goodwood）或圆石滩（Pebble Beach）等活动时，你会看到亿万富翁们为竞拍历史悠久的赛车而不惜代价。在那个世界里，实物本身是次要的，出身背景（Provenance）和故事性才是核心。你会意识到，一件物品之所以具备非凡价值，完全取决于附着在其身上的人文故事。
这是一个迷人的人类心理学课题。在创作顶级奢华品或collectible real estate（收藏级房地产）时，你实际上是在创造历史，使这些实物资产变得独一无二、不可替代。
稀缺性高于平米数
当潜在买家参观项目时，他们如何将其纳入投资组合进行考量？
Ko Chanond：这个层级的买家在全球可能已经拥有四五处房产，他们会考虑如何为另一次购买寻找理由。但在这一价格区间，成熟的资本依然会从资本增值、极端稀缺性和尊贵地位中寻找正当性。
这类似于普吉岛的Amanpuri别墅，它们是亚洲最著名的住宅资产之一，价格在5亿至8亿泰铢之间。买家本可以用同样的钱盖出一座大五倍的自建房，但他们选择了Aman品牌，因为其具备流动性、安全性和传承价值。全球家族办公室都在交易这类资产。如果投资者持有马里布的一处3000万美元住宅，那么在曼谷拥有一处顶级的collectible real estate同样能完美融入其全球投资组合。
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Above 项目采用高对比度的画廊风格饰面，街道入口与车道序列设计确保住户从城市空间顺滑过渡到私人大堂区域。（渲染图：受访者提供）
项目采用高对比度的画廊风格饰面，街道入口与车道序列设计确保住户从城市空间顺滑过渡到私人大堂区域。（渲染图：受访者提供）
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打造从曼谷到上海的全球化资产类别
您认为collectible real estate（收藏级房地产）模式在未来十年将走向何方？
Ko Chanond：放眼未来20或30年，基金管理人将越来越多地配置资源于限量版实体资产。我们已经看到，正是家族办公室将稀有的经典法拉利和兰博基尼的估值推向了极致，因为供应量是有限的。
我的愿景是建立一套全新的全球资产配置公式，正如Adrian Zecha在安缦酒店（Aman）所做的那样。想象一下，在上海的外滩，或者东京、北京，拥有限量20户的专属住宅。你应该像经营超级游艇一样对待这类资产—与价值5亿美元且随时间折旧的游艇不同，一座活着的“品牌纪念碑”通过建筑的极致稀缺性和品牌溢价，实现了长久的保值能力。
李帆是《Tatler 尚柳》的编辑总监，负责监督奢侈生活方式、文化、领导力以及全球有影响力人物的报道。
