Cover 在麦迪逊广场公园葱郁树冠的掩映下，熨斗大厦锐利的北侧尖角朝向北方，穿过第五大道与百老汇的交汇处。这座拥有125年历史的建筑地标即将从其商业起源，转型为曼哈顿最尊贵的住宅地址。 (图片来源：Matthias Oberholzer / Unsplash)
在麦迪逊广场公园葱郁树冠的掩映下，熨斗大厦锐利的北侧尖角朝向北方，穿过第五大道与百老汇的交汇处。这座拥有125年历史的建筑地标即将从其商业起源，转型为曼哈顿最尊贵的住宅地址。 (图片来源：Matthias Oberholzer / Unsplash)
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Tatler尚流编辑总监李帆获得独家访问权，与房地产行业资深专家James Lansill深入幕后，详细拆解纽约标志性熨斗大厦（Flatiron Building）的历史性改造过程——从5850万美元的整层公寓，到由Gucci与Tom Ford御用设计师William Sofield操刀的定制化室内空间，一同探寻这一奢华腕表与顶级地标项目的魅力所在。
修复一座拥有125年历史的建筑地标不仅需要精湛的工程技术，将丹尼尔·伯纳姆（Daniel Burnham）设计的熨斗大厦改造为曼哈顿最令人趋之若鹜的住宅地址，同样要求市场策略与空间设计的完美精准。
在一场备受关注的公开拍卖之后，房地产行业老将James Lansill携手Brodsky Organization共同实现了一项大胆的愿景：将22层具有历史意义的商业空间转化为仅有37套的超奢华住宅。
作为我有关这座建筑地标及个人最喜爱的纽约建筑系列Tatler独家专题的第二部分，James Lansill与我共同探讨了创作数千万美元级超大户型背后的策略，剖析为何熨斗大厦比曼哈顿的摩天大楼更具吸引力，以及低调的营销方式如何成功吸引全球最挑剔的买家。
Above 这座位于双层地下室的65英尺（约20米）长游泳池，其上方是连接着上方5000平方英尺（约465平方米）健身中心的玻璃天窗。这处由William Sofield设计的地下健康休憩空间包含水疗中心、冷水池、桑拿室及私人更衣室。 (图片来源：Visualisation One/James Lansill友情提供)
这座位于双层地下室的65英尺（约20米）长游泳池，其上方是连接着上方5000平方英尺（约465平方米）健身中心的玻璃天窗。这处由William Sofield设计的地下健康休憩空间包含水疗中心、冷水池、桑拿室及私人更衣室。 (图片来源：Visualisation One/James Lansill友情提供)
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首先，您是何时获悉熨斗大厦将改造为住宅的？这一项目推向市场的路径又是怎样的？
James Lansill： 该建筑在大约2023年进行拍卖并进入市场。重要的是，它最初并非作为住宅改造项目推广，而是因为现有所有权合伙关系的破裂而出售。由于合伙人对建筑的未来无法达成共识，他们决定通过出售作为退出策略。正如您在媒体报道中可能看到的，过程有些波折：初始竞标者赢得了首场拍卖，但未能筹集到必要资金，从而引发了第二轮拍卖。
在两次拍卖期间，我曾与多位开发商进行过咨询。我在业内建立了广泛的人脉，许多开发商对该建筑表现出浓厚兴趣，但都在判断其最佳用途上感到困惑。在最后一轮中，我合作了超过20年的专业住宅开发商Brodsky Organization与中标者之一建立了合作伙伴关系。这是我们第七次合作，因此我们拥有深厚的信任基础。鉴于他们专注于住宅开发，我们在销售完成前就开始规划改造，大约是在2023年底或2024年初。过去两年半的时间里，我们一直致力于为该建筑的市场化做准备，这个项目是我职业生涯中最重大的亮点之一。
熨斗大厦的空间美学：每层仅两户的奢华居住体验
Above 位于熨斗大厦20层，占地7500平方英尺（约697平方米）的整层住宅客厅规划。由William Sofield操刀的宏伟布局戏剧性地运用了地标建筑标志性的北侧尖角，以一架三角钢琴为核心，透过窗户可饱览曼哈顿壮丽全景。 (图片来源：Visualisation One/James Lansill友情提供)
位于熨斗大厦20层，占地7500平方英尺（约697平方米）的整层住宅客厅规划。由William Sofield操刀的宏伟布局戏剧性地运用了地标建筑标志性的北侧尖角，以一架三角钢琴为核心，透过窗户可饱览曼哈顿壮丽全景。 (图片来源：Visualisation One/James Lansill友情提供)
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关于空间分配，如楼层配置、天花板高度及单位数量，是如何做出决策的？
James Lansill： 我们投入了大约六到八个月的时间测试各种平面布局，从每层七户到每层一户进行了全方位考量。同时，建筑正在进行拆除工作，这使得尘封123年的旧办公空间首次展露原貌——原始、质朴的空间仅有周边窗户和光秃秃的地板。这让我们对其实际潜力有了深入了解。
经过严谨的方案测试与现场评估，我们确定了每层两户的布局——一户朝北，一户朝南。这些住宅空间十分宽敞，面积在3500到4500平方英尺（约325到418平方米）之间，新住宅的净高从10英尺2英寸（约3.1米）到13.5英尺（约4.1米）不等。这一决策对开发商、合伙人和贷款方而言面临更大的财务风险，因为大型住宅的平均售价点更高。
我们最初计划提供38套住宅，但由于最近有一位买家购买了完整楼层并计划合并两套单位，总数已减至37套。20层和21层为整层住宅，每套面积达7500平方英尺（约697平方米），其中一套已以5850万美元成交。市场已验证了我们的决策：我们在2月初启动销售，目前已签署11份合同，另有一份正在处理中。
Above 熨斗大厦华丽的建议大堂效果图，配备精美吊灯与错综复杂的地面装饰。 (图片来源：Visualisation One/James Lansill友情提供)
Above 优雅的五层电梯厅，特色在于经典的马赛克瓷砖工艺。 (图片来源：Visualisation One/James Lansill友情提供)
熨斗大厦华丽的建议大堂效果图，配备精美吊灯与错综复杂的地面装饰。 (图片来源：Visualisation One/James Lansill友情提供)
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熨斗大厦与“亿万富翁大道”：市中心的独特优势
熨斗大厦与中央公园以南广受欢迎的“亿万富翁大道”摩天大楼相比，有何不同之处？
James Lansill： 首先，熨斗大厦位于市中心，我认为这比上城更有活力和动态氛围。熨斗区汇集了纽约多家顶级餐厅，且都在几条街区范围内。街对面就是Eataly，Eleven Madison Park餐厅也仅有两街之隔。这是一个极其生机勃勃且令人向往的社区。
Above 由摄影师Rudy Burckhardt于世纪中叶拍摄的熨斗大厦，展现了曼哈顿市中心扎实的特质与社区活力。丹尼尔·伯纳姆1902年的杰作拥有现代玻璃摩天大楼无法复制的亲密尺度与深厚的市中心历史底蕴。 (图片来源：Rudy Burckhardt, 1948年夏季的熨斗大厦，1975年印制。明胶银盐照片。© Estate of Rudy Burckhardt/Artists Rights Society (ARS), New York. 图片 © The Metropolitan Museum of Art)
由摄影师Rudy Burckhardt于世纪中叶拍摄的熨斗大厦，展现了曼哈顿市中心扎实的特质与社区活力。丹尼尔·伯纳姆1902年的杰作拥有现代玻璃摩天大楼无法复制的亲密尺度与深厚的市中心历史底蕴。 (图片来源：Rudy Burckhardt, 1948年夏季的熨斗大厦，1975年印制。明胶银盐照片。© Estate of Rudy Burckhardt/Artists Rights Society (ARS), New York. 图片 © The Metropolitan Museum of Art)
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此外，该建筑仅有24层高，更贴近地面。许多人，尤其是居住在美国境外的人士，不喜欢生活在离街道太高的地方。建筑坚固的构造——结合了厚实的建筑元素——营造出一种扎实感，使室内感觉既安全又私密。
熨斗大厦最令人惊叹的特质之一是其宁静。尽管身处繁华城市的心脏地带，但室内几乎没有噪音。您可以目睹纽约的无限活力，却不会被嘈杂声所淹没——这也是许多买家认为极具吸引力的一点。此外，建筑的规模感属于精品范畴。仅有37套住宅，社区氛围私密，住户不会感到置身于庞大且冷漠的建筑中。相比之下，许多“亿万富翁大道”的摩天大楼设计同质化，缺乏独特个性。这座建筑是独一无二的，在纽约乃至世界范围内都无法找到替代品。
私人俱乐部体验：量身定制的专属设施
Above 位于夹层空间的定制化台球休息室，为大厦的37户业主提供极致的私人俱乐部体验。该区域与俯瞰麦迪逊广场公园的公园景观休息室（Park View Lounge）相连，住户可通过室内小型送餐电梯，享受直接从底层餐厅供应的餐饮与鸡尾酒服务。 (图片来源：Visualisation One/James Lansill友情提供)
位于夹层空间的定制化台球休息室，为大厦的37户业主提供极致的私人俱乐部体验。该区域与俯瞰麦迪逊广场公园的公园景观休息室（Park View Lounge）相连，住户可通过室内小型送餐电梯，享受直接从底层餐厅供应的餐饮与鸡尾酒服务。 (图片来源：Visualisation One/James Lansill友情提供)
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哪些设施旨在完善这些住宅的居住体验？
James Lansill： 我们设计的设施既优雅实用，又与大厦的格调相符。这里设有拥有门卫和礼宾服务的双层挑高大堂，以及可直接抵达每户私人前厅的专用电梯，确保了隐私与尊享感。
在地下室，我们建造了一个65英尺（约20米）长的游泳池，位于挑高空间内，上方设有玻璃天窗，连接着5000平方英尺（约465平方米）的健身中心。该健身区域还配备了由William Sofield设计的水疗中心、冷水池、桑拿室及设计精美的更衣室。
低调的营销与买家画像
熨斗大厦的豪华内饰，配有明亮的黄色座椅、错综复杂的马赛克地板和优雅的拱门。
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您采取了什么营销策略来触达高端买家，关于目前的买家画像，您能分享些什么？
我们的策略是刻意保持低调——我们没有任何广告投放活动。熨斗大厦的名号与历史底蕴本身就是最好的宣传。每当达成一笔销售，我们会将其录入系统，媒体会自发跟进报道，产生自然的内容传播。这种方式能够吸引那些已经了解建筑重要性的资深买家，而不是撒网式营销。我们的预约量虽然不多，但前来的每一位都是有着购买实力的严肃且有品味的买家，我们的转化率极高。
虽然我们不能透露个别买家的具体细节，但我们收到了来自全球各地的问询，买家背景非常多元。到目前为止，大多数买家是纽约人，许多人就住在离该建筑几个街区远的地方，正寻求换置更大的住所。当然，也有国际买家购入单位，本地与全球的需求比例保持着良性的平衡。所有买家的共同点是他们都在追求独一无二的体验——那种无法复制的顶级奢华。
李帆是《Tatler 尚柳》的编辑总监，负责监督奢侈生活方式、文化、领导力以及全球有影响力人物的报道。
